不讲武德(离市中心30公里,房价卖出10万一平,凭什么)
从十几万一平,到大几万一平,再到几万一平。随着环数增加,似乎房价也在递减。
没想到目标还是太保守了。
自此往后,亦庄学籍也会像东城学籍、西城学籍和海淀学籍一样,只有本学区内的生源,才有资格入读区内的好初中、好高中。
除此之外,像亦庄这样的“小盘”,总体交易量并不大,还容易存在两个问题。
随便买买就能涨的好时候,已经过去了。
大兴区的首开龙湖天琅,开盘价近7万/平,2022年下半年成交价还不到5.6万/平,跌幅近2成。
一套北京顶级学区房,几乎等同于一张名校入场券,无数家长趋之若鹜。
归根结底,亦庄楼市是靠着产业和教育两条腿走路,才能步伐稳健。
机器人和智能制造产业。
很多人看帝都,也是如此。谈论一套房子,往往先问:在几环?
尽管如此,亦庄豪宅仍然无法高枕无忧。
1992年,北京经济技术开发区铲起第一锹土。2008年,这里却只有低矮稀疏的厂房,最出名的公司是诺基亚和可口可乐。
遇到这类区域,大家没必要避之不及,记住下面这三条就足够了:
其中,人大附中亦庄新城学校、北京市第二中学经开区学校、人大附中经开学校、建华实验亦庄学校这4所还是“九年一贯制”,直接缓解小升初焦虑。
包括杭州的未来科技城,南京的江北核心区,广州黄埔的科学城,其实都属于CBD之外的产业强区。
上面这些数据,可以用来解释亦庄的上涨。
高端汽车和新能源智能汽车产业,
2020年初,经开区管委会公开表示, 2022 年亦庄GDP将实现2000亿元以上。
历史经验告诉我们,房价上涨不是一条向上的直线,大涨之后一定会有回调。
亦庄房价,是有天花板的。而且这个天花板,一定比中心城区要低一些。
供需关系。
不过,过去几年,神奇的一幕出现了:
答案揭晓:
它们同样经历过短期内的供应短缺,房价暴涨……很多标杆盘已经跌回两三年前了,只有个别小区能够挺住。
亦庄,到底牛在哪里,我给你细细说来。
除了刚刚提到的金茂府,亦庄的别墅单价已经站上15万/平。改善豪宅们,正排着队冲击10万大关。
不过有一点,很少有人聊起,但我认为非常重要,必然会对亦庄楼市的未来前景产生深刻影响:
只不过,供求关系并非一成不变的,现在不缺房,并不意味着以后不缺房。
“东西海”强者恒强、三分天下的格局里,亦庄正在悄悄发展壮大。
链家平台上,北京二手房挂牌量已经突破14万套,亦庄还不到1800套。
北京0.35%的土地,贡献了北京30%的工业增加值。亦庄腾飞的背后,是“硬科技”领域的四大主导产业崛起:
安居客数据显示,2014年北京二手房均价只有3.7万/平,2017年冲上5.7万/平,之后几乎一直在6万以下徘徊。
产业是楼市发动机,也是亦庄楼市的第一张王牌。
据不完全统计,限竞房总量在8000套左右,考虑到亦庄现在的挂牌量不足2000套。将来哪怕只有几百套放出来,也会产生不小影响。
其次,刚需和豪宅都尽量避开,选择第一梯队的改善产品;
亦庄房价的爆发期,就发生在教育利好明牌之后。
华为、京东、小米、京东方、拜耳、通用等一众国内外技术大佬纷纷落户,全球40多个国家和地区2.6万多家企业,超90多家世界500强云集于此。
近年来,亦庄致力于引进名校,目前已经拥有北京小学、人大附中、北京二中、十一学校等,渐渐有了“南城小海淀”的名声。
教育。
然而,位于大兴和通州之间,五环和六环之间的亦庄,显然走出了独立的上涨行情。
说到底,亦庄作为一个距离CBD超过20公里的“飞地”,注定是一个本土化的地缘客市场。
比如北京二中经开区学校,就是由北京市名校长钮小桦亲自挂帅。
先给大家猜一猜,下图星星标注的小区,位于北京东南五环开外,距离六环已经不远了。
一年也不用进一次城,有点“乐不思蜀”的味道了。
五环的房子,卖出了三环的价格。五环的涨幅,跑赢了二环的区域。
新一代信息技术产业,
作为一个高知群体占比很高的产业新区,亦庄不缺优质生源。
比起老破小遍地的老城区,亦庄近7成挂牌二手房的楼龄在20年以内,搁市区都能算次新房了。而且亦庄目前也有新房项目在售。
供不应求,是亦庄楼市的常态。有业内人士透露,亦庄新房的成交套数,基本是新增供应的一倍以上。
在整体没有行情的背景下,它的房价却蹭蹭蹭地上涨。
另一个是稳定性不足。简单来说就是涨跌都特别猛。
从区域来看,几乎都是郊区:大兴、房山、顺义、通州……
另外,亦庄还有一些产品和配套方面的优势。
它的房价是多少?
2017年,北京房价经历了史诗级暴涨之后,楼市遭遇史诗级的严格调控,全市房价经历了长达五年的横盘。
有很多2017年开盘的新盘,至今没能回到开盘价。
据不完全统计,亦庄汇聚了超过40万高知人才。而高技术人才,需要高品质住宅。
这个小区是亦庄金茂府,目前的挂牌均价已经高达10.6万/平。
我当然看好亦庄,作为首都的产业高地,源源不断的人才涌入,终究会转化为居住需求。在控制好供应量的前提下,长期来看,标杆改善盘依然会有不错的表现。
有些人推崇实力最为均衡的东城区,有人偏爱顶尖名校遍地的西城区,也有人选择了崇尚鸡娃的海淀区。
学区房,在北京是绝对的“硬通货”。
首先也是最重要的,千万不要追高,非笋不入;
比起其他郊区,亦庄配套的完善速度很快。有位网友分享,09年来亦庄只有美廉美(连锁超市),如今山姆啊天街啊BHG啊都有了。
从最近三年的数据来看,北京楼市的领头羊,既不是名校遍地的东西城,亦非产业教育两手硬的海淀,而是亦庄。
别忘了,过去五年的北京楼市,都发生过什么……
各地土拍最火爆的20-21年,亦庄新城核心区只拿出了1宗地,整个亦庄新城也仅仅9宗而已。
不过,亦庄房价起飞真正的“幕后推手”,其实是它的第二张王牌:
生物技术大健康产业,
独立学籍后的2022高考,区内裸分清北率达到了0.93%,超越东城,仅次于西城海淀,排在全北京第三,一战成名。
亦庄,凭什么?
产业和配套是底气,供需关系才是命门。
亦庄的万人发明专利拥有量,是北京平均水平的3.6倍。亦庄的人才贡献率达到63.35%,远超北京平均水平。
最后,在预算充足的情况下,还是要回归核心区。
亦庄搞教育,那可不是简单“名校贴牌”,而是连带名校的豪华班底一起挖过来。
考虑到限竞房主要是针对刚需和刚改,对改善和豪宅的影响比较有限。
一个是流动性不足。从标杆盘的成交情况来看,亦庄的二手房市场活跃度并不是很高。
在距离北京市区20公里远的“郊区”,有一片神奇的土地,房价早已刺破10万/平……
以CBD为圆心,房价随着距离而依次递减,是多数城市的“房价潜规则”。
毕竟,亦庄真正逆袭,也就是近十年来的事情。
亦庄,给每一个“环线决定论”的信徒,上了怀疑人生的一课:
令人吃惊的,不仅仅是价格。
北京每年卖地并不算少,但几乎都集中在郊区。位于郊区的亦庄,土地供应却少得可怜。
亦庄,凭着27.32%的傲人涨幅,彻底火出圈。
2022年,亦庄经开区GDP突破 2800亿元,仅次于“东西海朝”;同比增长14.1%,位居全市第一,比北京平均增速足足高出10.8%。
亦庄,其实是非常典型的一类市场。
手握千万以上的总价预算,除非工作生活在亦庄的人,大概率还是会选择中心城区。
根据亦庄发的布《北京经济技术开发区关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》,亦庄被划分为核心区、河西区、路东区三个学区。
短期内暴涨,一方面是因为需求大爆发,另一方面则是供应量跟不上,这二者缺一不可。
短短十年间,亦庄生产总值从百亿级跃升至两千亿级。
不过,当北京需要为高技术产业寻找“落脚点”时,亦庄站上了时代的风口。
亦庄金茂府2017年6月开盘,当时的价格仅为6.8万/平。也就是说,短短5年涨幅达到了惊人的55%!
亦庄经历过前几年的大涨,产业和教育利好充分兑现,房价已然来到高位。
2021年4月28日,亦庄迎来了划时代的“学籍独立”,给本就火热的楼市又添了一把柴。
毕竟,当年“河西六君子”(6个限竞楼盘)解禁之后,大概率会有一波房源流入二手房市场。
一个有趣的现象是,对很多生活在北京的人来说,他们其实并不清楚亦庄的具体位置。
高技术企业,汇聚了高技术人才。
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