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杨浦中原(市光三村,价格一年跌得爹娘难认)

大财经2023-12-01 14:48:590

市光三村与众多的公房小区一样,都是多层建筑,户型也多是小户型。该小区都是总高5层-7层的多层建筑,梯户比上,基本都是1梯3户和1梯4户,2005年竣工多是总高7层,其他都是总高5层或者6层。小区主力户型为1房和2房,少量3房,其中一房面积段在30.11-45.44平方之间,朝向多是朝南;

三房面积为77平方左右,类似2房改造;

由于没有电梯,故此得房率较高,80%左右。

或许,到了年底,4万以下买市光三村将不再是梦!

该小区由上海市住宅开发中心开发,绝大多数为1993-1995年之间竣工,唯有214号-226号楼13幢房子为2005年竣工,不管哪一种,在上海多数公房为60-80年代竣工的情况下,属于较新的公房。该公房小区很大,合计有222幢,4300多户,算是单体比较大的公房小区。小区绿化还不错,超过35%,比较高的绿化率;车位相对短缺,只有地上车位1300个,三户以上才有一个车位;小区目前的物业公司是良城物业,物业费为0.5-0.8元/平方。整体上来说,该小区自住还是不错的。该小区2019年曾经启动过加装电梯工程,奈何加装公司拿钱跑路,如今还是诉讼之中,该小区加装电梯估计还会遥遥无期。

可见,如今与均价差距有多大。仅仅看这个报价,你没有感觉,只有比较起来才知道变化大。

市光三村近一年左右价格变动非常之大。目前,整个小区在售房源,上海绿军网站上有74套之多,挂牌均价达5.33万元/平方,很高,而半年成交均价却只有5.15万,似乎价格差异不大。

一室户总价在157万-270万之间;2房总价220-380万之间。实际上小区诚意出售的几套房子报价都低于4.5万元/平方。

市光三村小区,在公房小区之中不算老,规模很大。

我们来看看成交记录吧。2022年8月-10月,上海绿军成交市光三村8套,成交均价为5.88万元/平方。

以前,很多自媒体人做关于中原地区的视频、写类似文章,都持有中原地区是杨浦区最没有希望的区域的观点。我曾经于今年年初和9月写过类似的文章,表达了我的观点,我认为中原地区投资不宜,自住还是不错的。认为不宜投资的原因,那个板块多是老公房区域,位于杨浦区东北角,受制于铁路何杨线,实际上是一个交通死角,出行不便,房龄老,基本上没有什么升值潜力,故此认为不宜投资。认为自住不错的原因,那个板块配套还不错,医疗上有长海医院、东方肝胆医院和杨浦区市东医院等,医疗不愁;商业上,中原城市广场、大润发中原店、太平洋生活广场等,都在区域内,方便生活;交通上,有地铁8号线市光路站和嫩江路站,还有多条公交线路,到市区也方便,加上那里房价相对便宜,没有高架在中间,闹中取静,道路绿化也不错,,至今我也认为那里自住不错。

11月,这个月跌幅最为明显,看看诚意出售房子的报价,绝大多数都低于4.6万,可以肯定地说,如今4万以上买房子问题已经不大,均价4.2万不是瞎说。比较去年10月与现在的价格,等于每个平方跌掉1.7万以上,跌幅29%,也就是说,一年该小区跌幅近3成,这在杨浦区的小区之中,还是非常少见的。可以说,市光三村是中原地区房价变动的缩影,部分可能跌幅更大,距离所谓“要崩”的条件短期内跌掉35%以上这条线还有距离,但是,一年跌掉3成,真正是爹娘难认了!

杨浦中原地区,真是一个令人难以置信的区域。我上次写这个区域的房子价格变动情况是今年9月,彼时,我关注了中原地区一个新村小区工农三村,因为去年9月至今年8月跌掉22%以上,我感觉跌幅挺大了,写了那篇文章,之后,我就很少关注那个区域了。直到前两天,有位网友告诉我,中远地区的房价简直要崩了,你不关注一下?我认为他是危言耸听,怎么能随便说哪里房价要崩了呢?今天对比了一下那个板块另外一个大型新村——市光三村的价格变动情况,结果让我大吃一惊,其房价虽然距离所谓“要崩”还有一定的距离,但是过去一年的跌幅,那真正达到了爹娘难认的地步了!

该小区北靠市光路;东临白城路,对面就是铁路何杨线,向东无法出去;西面是包头路,与市光四村相望;南面则是国和路,对面为市光二村。小区北门到地铁8号线市光路站800米以内,算是地铁房;东北角对面是杨浦市东医院,很是便利;南门除去距离大润发也在千米左右,距太平洋生活广场不到400米,自住生活在那里我感觉还是非常不错的。这里唯一让人不舒服的,不能直接向东上军工路。

看看上个月的成交情况,9月底至10月底,成交的三套价格都在4.7万左右。

市光三村,算是中原地区最东面的一个大型公房社区。

二房面积段在45-81平方左右,多为全朝南,或者南北通户型,尤其80平方以上者,正宗2房1厅;

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