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实探温州瑞安估值近4亿(烂尾,别墅群,因开发商破产停工5年,流拍五次后将以近1,9亿元起拍)

大财经2023-12-01 14:11:040

楼栋的车库里还堆放着石砖等建材,以及两辆老旧的轿车。魏师傅说,时不时会有人偷偷溜到房子里偷东西,电线、石砖,甚至是铁门。位于B地块8号楼的售楼处大门紧锁,透过玻璃向内看去,屋内还摆放着当年的宣传材料,以及附近区域的规划图。

五年间五次拍卖均流拍

(拍卖网站截图)

2017年11月9日,监理方给出的工程形象进度计划证明中表明,A地块18幢楼中大部分楼栋的多项施工项目已接近完成,门窗、栏杆扶手、电梯等待安装,附属及景观绿化工程完成10%。B地块8幢楼的外墙保温石材立面、内墙腻子、强电、弱电、给排水、消防等项目已全部完成,附属及景观绿化工程完成95%。当时,家景罗山蓝岸仍在正常施工。

航拍家景罗山蓝岸A地块

开发商十余年前以3.6亿高价拿地

家景罗山蓝岸别墅群位于瑞安市塘下镇3A级景区陈岙生态休闲旅游区内,到温州市区车程约29公里,耗时40分钟左右,到瑞安市区车程约17公里,耗时约30分钟。

在这之后,家景公司破产。公开资料显示,家景罗山蓝岸A、B地块于2018年4月停工。2019年6月,瑞安市人民法院作出(2019)浙0381破72号决定书,根据申请人瑞安市建筑工程有限公司的申请,裁定受理家景公司破产清算一案。拍卖网站披露称,包括家景罗山蓝岸在内,家景公司名下车辆、电子设备及家具被温州市鹿城区人民法院、杭州市中级人民法院、杭州市江干区人民法院等法院查封。这些资产评估价为3.71亿元,将于12月8日上午10时开拍,起拍价为1.8999亿元。

根据温州市商品房网上销售管理系统,家景罗山蓝岸现有房源仍是上述参与预售的128套房产,面积大多为205至230平方米不等,也有少量196平方米左右的户型。家景罗山蓝岸公众号2018年发文宣传称,相比其他楼盘的洋房或别墅均价高达3万多,该别墅群均价仅为19219元每平方米,其中B地块销售均价只要17950元每平方米,不少房屋的销售单价在13385.9-17007.03元每平方米之间,一些200多平方米的房子只需三百多万即可拿下。别墅设计前庭后院,配备私家电梯,每户赠送100-200平方米不同空间的超大面积,包括地下室、地下车库、露台等。

别墅群B地块共有8幢楼,多为三层或四层楼房,外墙的石砖已铺砌完毕,小区内绿化工程看上去比较完好,道路也已建好,铺上了地砖。值守保安魏师傅说,三层楼房一般分为两户,每户三层;四层楼房一般是四户,每户两层楼,此外还有联排别墅。两个地块由他和另一个人分别值守,小区里房子、道路的保洁、绿化的修剪都是他们两人在做。

浙江温州大罗山风景区东南角,瑞安市塘下镇3A级景区陈岙生态休闲旅游区内,一处主体结构早已完工的“烂尾”别墅群傍山而建。别墅群名为家景罗山蓝岸,自2011年底开工建设,中途因开发商资金不足经历了近三年的停工期,2017年3月复工后,又因开发商破产,于2018年4月停工至今。

根据拍卖网站的信息,早在2019年6月5日,浙江省高级人民法院就曾对家景罗山蓝岸A、B地块土地使用权及在建工程房地产进行拍卖,起拍价为3.17亿元,依据的是2018年11月4.53亿元的评估价。随后在2022年3月、2022年8月、2023年3月,依据3.71亿元的评估价先后进行四次拍卖,其中2022年8月的两次拍卖,起拍价分别从3.71亿元降至2.97亿元及2.37亿元,直到最后的1.8999亿元。这五次拍卖均流拍。

陈岙村党支部书记陈众芳向记者介绍称,起初家景罗山蓝岸是与陈岙生态休闲旅游区的其他项目一起规划的,停工后,原本开发商承诺的道路、排水、绿化等基建没有完工,为了保证游客体验,村里陆续出资共计约2000万元进行建设。村里也一直有将别墅接手改造成文旅或康养项目的设想,并多次邀请专业人士及负责开发的企业前来探查,但受限于资金及改造难度,一直未能实现。

家景罗山蓝岸A地块内长满荒草的土堆

航拍家景罗山蓝岸别墅群(画面右下角及左上角建筑)

除了上述说法,网上也有人认为是与别墅群附近山上的瑞安市八十坎陵园有关。陈岙村的居民们则不认可这种猜测,他们认为,陵园位于山上,与别墅群不是同一条路,在山下也不容易被看到。而且之前曾有一些人购买B地块的房子,只是因为烂尾了就退了房。

开发商宣告破产后,这座别墅群被法院进行过五次拍卖,估值一度达到4.53亿元,其中四次都被大幅降价起拍,每次都以流拍告终。今年12月8日,目前估值3.71亿元的别墅群将又一次上线开拍,起拍价降至1.8999亿元。

从大门通向住宅楼的一条窄水泥路已经开裂,路边长满了野草,从山上流下来的泉水在路边形成了水沟。18幢别墅楼有规律地分布在道路两旁,多为四层或五层楼房,其中地上一层是车库。屋边废弃的土堆上长满了野草及藤蔓,藤蔓野蛮生长,顺着与土堆相连的墙体攀了上去。这些土堆和杂草的混合物有不少甚至达到了二层楼高,从土堆中间的小路看去,会产生土堆已将房子包围的错觉。小区贴近山体的几栋楼附近,道路杂草丛生,很难走近,站在路口看去,房子像是建在山间。游师傅说,现在的样子与他两三年前刚来时差不多。

孙建设称,当年公司拿地花了3.6亿元,项目施工花费也有3亿多元。因为公司资产已经在被法院进行拍卖,后续别墅群的处置还是要按照法院的程序。

家景罗山蓝岸A地块内长满荒草的土堆

因为“荒废”数年,家景罗山蓝岸别墅群在温州当地获得关注。

家景罗山蓝岸B地块

公开资料显示,家景罗山蓝岸分为A、B地块,由瑞安市家景房地产开发有限公司(下称“家景公司”)开发建设,2011年05月30日办理【瑞国用(2011)第200-0108号】、【瑞国用(2011)第200-0109号】《国有土地使用证》证书,总用地面积49408.41㎡,使用期限为2010年12月1日起2080年11月30日止。2011年11月25日开工建设,由瑞安市建筑工程有限公司承建,温州市鹿城建设工程监理有限公司承担施工监理。2013年9月18日,主体结构验收完成,因资金不足于2014年9月暂停施工,项目资金到位后于2017年3月复工。

11月27日至28日,极目新闻记者在家景罗山蓝岸A地块看到,由于停工数年且没有购房者入住,住宅楼均被杂草及藤蔓覆盖,不少组装好的建材仍被固定在外墙上,裸露的墙体布满了青苔和水痕。值守保安称,更有人趁机将别墅的铁皮大门或是堆在楼里的建材盗走。

在当地居民看来,别墅群的荒废既是一种资源浪费,也会影响陈岙旅游区的形象。陈岙村党支部书记告诉极目新闻记者,村里一直有将别墅接手改造成文旅或康养项目的设想,并多次邀请专业人士前来探查,但受限于资金及改造难度,一直未能实现。

记者注意到,别墅群A地块大门外不远处,是旅游休闲区一处漂流项目已废弃的办公室。门前的地质灾害风险防范区告示牌显示,该办公区后侧边存在不稳定斜坡,有崩塌隐患。告示牌由塘下镇政府于2022年9月设立。陈岙村几名居民称,大概在两年前,斜坡曾经塌过,石头滚下来砸进了这处办公点,随后政府就加固处理了斜坡。

开发商于2018年1月30日发布的《商品房预售方案》称,该项目于2018年2月5日公开预售,范围包括A地块9-18号楼共10幢全部商品住宅79套、B地块1-8号楼共8幢全部商品住宅49套,合计可售商品房128套。项目尚在施工中,工程开发建设资金投入已达到总投资的38%,计划于2019年5月31日整体交付使用。

监理方给出的工程形象进度计划证明(部分)(图片来源:拍卖网站)

然而,家景罗山蓝岸却成了当地的“烂尾楼”。11月27日,极目新闻记者来到家景罗山蓝岸,其由A、B两个地块组成,B地块与陈岙村古榕树活动中心相距只有约300米,与村委会距离500余米,A地块距离较远,背靠大山。两个地块均有机动车道通达,偶尔有车辆及路人经过。

极目新闻记者注意到,即将进行的这场拍卖的“标的物介绍”中,特别说明了买受人取得项目产权后的项目施工要求:买受人重新确定开工、竣工期限并与市自规局签订补充协议,约定拍得后一年内开工、三年内竣工,如买受人未按照补充协议约定的日期开工、竣工的,由买受人承担违约责任。

开发商瑞安市家景房地产开发有限公司法定代表人孙建设告诉极目新闻记者,家景罗山蓝岸两次停工都是因为资金不够。在别墅建造过程中,公司曾欠下一笔款项,公司两个股东当时宣告破产,他们没法偿还这笔欠款,被对方起诉。2018年,公司曾试图通过预售回流资金,但也没能奏效。

魏师傅和游师傅介绍称,他们到此工作的两三年间,经常有人来看房子,大多是房地产开发商的人员,也有少数是游客。开发商的人基本都对B地块的房子比较满意,很难接受A地块的房子。

关于别墅群无人入住的原因,有居民认为与房屋位置有关,“房子在山上,有可能滑坡。”“那边(A地块)的房子被山包着,早上很晚才有阳光,下午两三点又基本照不到太阳。”几名居民称。

别墅群的A地块相比之下则非常荒凉,近段时间相关视频在网络上也被广泛传播。小区门口围着一堵蓝色铁门,保安游师傅说,围铁门既是为了防盗,也是因为小区里野草太密,避免外来游客擅自进来不小心掉进坑里。小区外墙被树木遮挡,难以看出痕迹。

别墅群不远处的地质灾害风险防范区告示牌

(来源:极目新闻)

家景罗山蓝岸宣传图(图片来源:拍卖网站)

极目新闻记者 张奇

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闲置多年的荒草堆高达两层楼

航拍家景罗山蓝岸A地块

有居民认为,别墅群的荒废,既是资源的浪费,也会影响陈岙旅游区的形象,期待别墅能被盘活。

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