从年入2000亿到强制退市（福建知名企业阳光城究竟怎么了）

1992年，伴随着邓公的南巡，从海南岛开始的房地产建设热度就居高不下。

为了应对美元债展期，林腾蛟更押上了母公司阳光集团和个人信用，在多方争取下获得了三笔美元债务展期。

林腾蛟的第一个目标是进入百亿俱乐部，而陈凯的应对之策就是高周转。

28岁林腾蛟当时刚从新加坡留学归来，家境富裕的他因为之前有开过酒楼的经验，于是就先开了家阳光假日大酒店，随后又创办了阳光国际学校，并建设了厦门旧城改造项目“阳鸿新城”。

可当时的阳光城还是个小虾米了，根本没办法在黄浦江里翻起什么浪花。

到了2021年底，眼看阳光城的经营情况并没有什么改观，泰康坚决选择割肉，此时股份转让的单价为3.05元/股，股价足足跌去一半。

在高周转模式的驱动下，碧桂园从年销售472亿增长到3000亿只用了4年时间。

2012年业绩由27亿元跃升至100亿元，2013年再增至220亿元，2014年更达到236亿元。

到2023年3月，阳光城总资产2988亿元，总负债2744亿元，一年内到期的非流动负债为573亿元，然而现金及现金等价物余额只有48亿元。

春江水暖鸭先知，特别是对于信奉“爱拼才会赢”的福建老板来说，政策的变动就如同打响了发令枪。

这时候的阳光城已经不复3年前的光鲜，一切的根源都是公司没钱了，表现出来的就是烂尾楼频发，建筑工人欠薪，理财产品逾期，房屋质量差劲，业主维权无果等各种问题。

接任者是曾经效力于万科的张海明，他的打法是用收购和兼并来加速扩张，与用高周转模式在广大三四线城市大举扩张的恒大和碧桂园不同，张海明主持下的阳光城把重心都放在一二线城市。

当朱荣斌成为阳光城总裁后，阳光城开始以“碧桂园的速度”运转，在土地获取上更为激进。

林腾蛟终于等不及了，2012年他把阳光城集团地产总部从石狮迁到上海，全面启动全国化发展，一年之内抢下7块地。

当然这部分收入里面包含股权激励，行情不好时，这部分自然受影响，因此莫斌在2022年只挣了956万的底薪。

朱荣斌上任第一年，阳光城就新进了120个项目，新增销售面积达2000万平米，从一二线到三四线城市，迅速拓展了国内十几个新区域。

从2012年到2022年，阳光城虽然实现了1000倍的业绩增长，但也有了超2700亿元的总负债。

陈凯只比林腾蛟小1岁，但在华润和龙湖成功的操盘经历却让他很快在阳光城驾轻就熟。

这就意味着，没有时间留给林老板闪转腾挪了。

1998年是中国房地产的分水岭，取消福利分房制度后，中国正式进入商品房时代。

不过这个项目却在2005、2006两年带来了2.6亿的创收，几乎是当时阳光城年营收的全部。

这一切都显示了林腾蛟面对下一个十年发展的信心。

然后在2015年销售额突破300亿元大关后，陈凯却离开了阳光城。至于原因，有人说他是能力不够，也有人说他个性太强与林腾蛟不和。

表面来看，阳光城只踩中了一道红线，归属于“黄色档”，在市场上阳光城还以品质和稳健著称。

随后，林腾蛟先后变卖了所持兴业银行股权、正心谷旗舰基金等资产，转让出售浙江永康、四川宜宾等20余项资产，套现了30.52亿元的万物云股权等等。

眼看着距离榜首的差距被拉大，老板林腾蛟自然不满意，他从碧桂园挖来了碧桂园前CFO吴建斌和前联席总裁朱荣斌。

业绩报告一出，第二大股东泰康系对管理层表示不满，对业绩报告投出反对票，从而引发股价大幅波动，阳光城危机正式爆发。

林腾蛟是幸运的，从事后来看，他和阳光城完完全全踏准了步点，在这一点上，他要感谢自己挖来的陈凯。

买地盖楼卖房已经福建老板们的共识，有点实力都在争先恐后地进入。

房地产行业景不景气，看高管的年收入上就知道了。

这一年更被视为闽系房企的发端年，后来主流的福建房地产公司有一半在这一年诞生，其中就有阳光城。

由此，一心想要做大的林腾蛟第一次有了进军大上海的想法。

2022年1月离开阳光城时，朱荣斌卖了近400万阳光城股票，套现约1200万。加上半个月前套现的1500万总计2700万。剩下的股票按照当时的股价看，还值3600万元。

2017年从碧桂园跳槽到阳光城当总裁，朱荣斌四年半累计收入有2750万元，但他却花了1.36亿买了阳光城的股票。

中国城市化的千载良机，给了更多职业经理人功成名就一飞冲天的机会。

第二年许荣茂更请来梁朝伟代言自己的高端楼盘，从此世茂在上海一战成名，滨江花园更成为上海陆家嘴豪宅的标志。

几乎在同一时间，世茂还成了上海万象的大股东，随后股票更名为“世茂股份”，许荣茂就此打下自己在资本市场的第一根桩。

然而，就算是林腾蛟押上全部身家，也难堵阳光城债务窟窿的事实。

与此同时，阳光城还引入泰康作为战略投资者，林腾蛟用一个10年的长约换来了泰康陈东升33.78亿元的投资，“泰康系”以每股6.09元持有阳光城5.55亿股。

2018年，阳光城销售首次突破千亿，2019年更一举迈过2000亿。而福建地产老大世茂的销售额也才1100亿，此时的阳光城已经成了闽系地产的老大。

在房地产大狂飙的时代，冲在最前的并不是老板，而是帮老板挣钱的各位职业经理人。

如此一来，朱荣斌肯定是亏的裤子都不剩了，但他的前老板林腾蛟日子就更难过了。

2020年，“三道红线”的房地产新政叠加疫情冲击，过去主打“高周转高负债高杠杆”的房企们纷纷陷入困境。

2023年8月，阳光城的股价在一路下跌之后，最后落得个退市。尽管林老板自己认为退市只是一次危机，等危机解除，一切就能好起来。

可该来的事情还是来了，2021年三季度单季阳光城利润亏损高达17.52亿元，同比跌幅高达274%。

阳光城项目从拿地到开盘只需要6-8个月，首次开盘力求清盘。阳光城在陈凯的领导下连续三年业绩翻番，增长率达到了10倍。

2004年，林腾蛟进军上海，开发酒店式公寓天骄大厦，刚开发到一半就拿不出去钱了，还是由二股东将其1亿元的自有资金，以11%的年利率放贷给公司后，才得以完成。

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作为阳光城的大老板，林腾蛟深知职业经理人的价值，于是他充分发挥了挖墙脚的劲头，先是从龙湖挖来了陈凯。

后来因为担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并将其发挥到了极致。

在高周转的模式下，资金不会都趴在一个项目上，而是来回抽调，只要把第一个项目的回本周期提前，那么第一个项目的净利润就可以拿到下一个项目做保证金，配好资金从银行贷款，就可以撬动下一个项目，以此类推，资金效率成倍提升。

来自福建的开发商世茂在1995年成功进京，给一大票福建房地产老板们开了个头。

最有名的莫过于碧桂园的总裁莫斌，他在2020年、2021年的年收入分别高达1.33亿和1.92亿。

跨入新世纪后，最耀眼的福建地产老板要属许荣茂。2000年的陆家嘴旁，一个叫世茂滨江花园的新楼盘因为预售引发排队而成为上海滩热点。

这样算来，他不仅白干4年半，还亏了4600万。

2012年碧桂园提出“567”，买地后5个月开盘销售，6个月现金回笼，7个月达到收支平衡。

阳光城在2016年的销售额为466亿元，排在第27位，然而这一年万科和恒大的销售额已经狂飙到3700亿。

更惨的是，阳光城因为股票价格连续低于1元触发了退市条件，在朱荣斌离职18个月后被终止上市。

按照“三道红线”的标准，2020年，阳光城手握现金498亿元，现金短债比为1.53；净负债率为94.90%；阳光城剔除预收款后的资产负债率为79.09%。

职业经理人可以跑路，老板林腾蛟不得不重新回来主持大局。林腾蛟也是那么多暴雷房企中，少有的几乎押上全部身家的老板。

不过短短一年之后，为挤出经济泡沫、防止地产过热，国十六条横空出世，给当时一路高歌的房地产行业当头棒喝。

不过比起莫斌，他的碧桂园前同事朱荣斌可就有点惨了。

作为成熟的职业经理人，陈凯也把 “高周转 低成本”经营策略带到了阳光城。

作为阳光城老板的林腾蛟，事业正走向了巅峰。

这一轮调控下，海口1.3万家房地产公司直接倒闭了95%，但是在广阔的内地市场，先知先觉的房地产商们已经开疆拓土了。

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谁也没有想到，2022年元旦刚过，曾经信誓旦旦宣称阳光城将是自己职业生涯终点站的朱荣斌却主动离职了。

这一年，林腾蛟刚刚34岁了，真就是年轻有为。

在前几年大赚特赚的时候，年收入几千万根本都不叫事，能够被称为“打工皇帝”的职业经理人，个个都是凭“亿”近人。

他先是提供了个人的无限连带责任担保，让市场看到了他的诚意。

虽然地产开发还只是小打小闹，但林腾蛟的眼光还是有的，他也跟大哥许荣茂一样，在2002年收购了家乡石狮本地的一家上市公司，并正式打出了阳光城旗号。

为了引入泰康这一强援，林腾蛟承诺，10年内每年的净利润增长率不低于15%，万一低了，林腾蛟还会自掏腰包补上差额。

在福建又折腾了几年之后，阳光城的营收也从10亿上升到了50亿规模。可行业老大万科已经在2010年就过了千亿规模，闽系老大世茂也以269亿的销售额排行第14位。

作为闽系房地产商的带头大哥，许荣茂和世茂的一举一动自然都被其他小弟追随和模仿。

但就目前现实情况来看，昔日的世界500强阳光城，早已是自身难保，下一个问题是，55岁的老板林腾蛟会不会走上许家印的后尘呢？

高周转模式最早由万科提出——5986模式：拿地5个月动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。